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路線価の解説

路線価とは、評価対象の路線(道路)ごとに価格を設定し、その路線に面する土地はその価格で評価しようというもので、路線価は各国税局で年1回決定し、税務署や国税庁ホームページで公表されています。
このサイトでは、相続税や贈与税の土地評価を行う際の路線価方式の計算方法などを紹介しています。

路線価の基礎知識

路線価の見方の基本

路線価の基本

評価対象の土地の前の路線に「200E」と表示されています。これが路線価で、この矢印の範囲の路線に面する土地の単価が「200,000円」であることを表しています。この路線価に奥行価格補正などの調整を行い(後述)、土地の面積を乗ずると土地の評価額が算出されます。
「200E」など、A〜Gのアルファベット(記号)はその路線の借地権割合を表しています。その土地が貸地や借地の場合に必要となってきます。

路線価の地区区分

路線価の地区区分
路線価の地区区分は普通住宅地区、普通商業・併用住宅地区など7種類に分かれています。路線価の価格を囲む円や楕円などの形(記号)で地区区分を判定します。 地区区分の詳細については、コチラ・・・

宅地の評価単位

宅地の評価は、利用単位ごとに行います。居宅の敷地であれば、複数の筆に分かれていても一つの宅地として評価します。一方、自己の居住用家屋と貸家が並んでいる場合は、利用単位がことなりますので、2つの土地として別々に評価します。

路線価の調べ方

路線価は、税務署または国税庁ホームページで調べることができます。
路線価の調べ方
直近3年間の路線価

路線価の評価方法

   

その他の土地評価

 

路線価の評価水準

相続税・贈与税の財産は時価で評価することとされており、土地の時価は路線価で評価することになっていますが、実際には、路線価は、公示地価の80%程度の水準に価格設定されています。これは、時価というものはその財産を必要とする人とそうでない人とでは見方が違ってくるなど、時価の価格には幅があるため、路線価を時価と同水準にした場合には、路線価が時価を上回ってしまうケースがでてきます。その状態で、課税すると納税者の税負担が重くなる可能性があるため、路線価は公示地価の80%の水準に抑えられているのです。

路線価を土地売買の目安にしても良いですか?

財産評価について

相続税や贈与税を課税する場合の財産評価の基本は「時価」です。しかし、時価の算定は非常に難しく、誰にも依存のない時価の評価はなかなかできないのが現実です。納税者に自由に時価の算定を任せた場合には、相続税・贈与税の公平な課税は望めません。
このため、財産評価基本通達において、財産評価の統一ルールを定めています。相続税・贈与税の際にはこの通達に基づいて評価をすることとなります。

時価よりも路線価の方が高いと感じています。これで相続税を計算しなければならないのですか?

路線価の現状

路線価は、先に述べたように相続税・贈与税の財産評価のために作成されたものですが、実際には様々なところで活用されています。例えば、銀行の融資担当、不動産業者、不動産鑑定士などです。これらの者は、不動産の本来の時価を扱いますが、路線価は時価の80%水準とされているので、路線価×1.25で時価が算出されることになります。もちろん、これらの者は、それぞれの尺度で時価の算定をしますが、一つの参考としてすぐに算定可能な路線価も活用されています。不動産の価格には、この他に公示地価(国土交通省が発表)・基準地価(都道府県が発表)・固定資産税評価額(市町村が評価)がありますが、公示地価と基準地価は評価ポイントである公示地・基準地の価格が発表されているものであり、すべての土地の価格が分かる訳ではありません。固定資産税評価額はすべての土地の評価がされています(非課税の土地を除く)が、公表はされていませんので、所有者でないと価格は分かりません(縦覧期間を除く。)。この点、路線価は公表されていますので、どの土地でも簡単に価格を調べることができます。